В данном кейсе рассмотрена работа по продвижению дубайской элитной недвижимости стоимостью от 5,9 млн долларов. Основная задача состояла в сборе и обработке лидов (потенциальных покупателей) через рекламные кампании в Facebook* в период с сентября по январь. При этом мы стремились:
Запустить рекламу для высокобюджетных объектов (включая Four Seasons и Palm Jebel Ali).
Оптимизировать расходы: начать тесты, выявить наиболее эффективные «связки» (аудитория + креатив + гео) и масштабировать их. Всё нерациональное — отключать, перераспределяя бюджеты.
Обеспечить отбор лидов, которые действительно готовы к покупке объектов от 5,9 млн долларов.
Отдельно отметим, что у нас есть своя обширная база владельцев и покупателей недвижимости в Дубае (более 2 млн строк). Перед запуском мы произвели её детальную фильтрацию по цене, а также исключили риэлторов (около 300 тыс. контактов) и нерелевантные записи, чтобы сократить бессмысленные показы и эффективно расходовать рекламный бюджет. Кроме того, мы проанализировали географию (СНГ, Ближний Восток, Европа, США, Азия) и настроили Look-Alike аудитории, опираясь на итоговую выборку.
Общий результат за весь период:
939 лидов (потенциальных клиентов),
Средняя стоимость лида (CPL, Cost Per Lead) составила ~16,9 $,
При этом в объявлениях была сразу указана цена «от 5,9 млн $», что помогало отсекать аудиторию с недостаточным бюджетом.
На старте мы ожидали, что CPL будет 40–45 $, а стоимость «квалифицированного» лида может подняться до 2000 $. В итоге реальные показатели оказались ниже, хотя по пути пришлось столкнуться с блокировками рекламных аккаунтов в Facebook*.
Этапы и ход кампании
Период 1 (Октябрь)
Запуск первых рекламных кампаний (объекты Four Seasons и др.).
Форматы креативов: видеоролики (частично с тиктокерами), фото, тексты на русском и английском языках.
Сложности: в первые 2–3 недели заблокировали почти все рекламные аккаунты (включая резервные).
Чтобы избежать блокировок с самого начала, мы:
«Прогревали» аккаунты (2–5 $ в день), избегая резкого роста затрат.
Подгружали базу сегментами (небольшими партиями).
Пробовали «трастовые» аккаунты.
Что такое «трастовые» аккаунты: это профили / Business Manager с уже имеющейся историей расходов, возрастом, отсутствием нарушений — они реже блокируются при увеличении бюджета.
Период 2 (Ноябрь)
Основная работа: поддержать ещё живые аккаунты, попытки разблокировать «замороженные».
К концу кампании за счёт тщательного отбора креативов и плавного масштабирования мы снизили CPL более чем вдвое по сравнению с первыми неделями. Заказчик получил около 700 заявок только в декабре—январе; многие лиды оценивались на 4–5 баллов по внутренней шкале качества, то есть имели реальный интерес к лотам от 5,9 млн долларов (либо к другим объектам заказчика).
Проблемы и их решения
Ниже — основные причины блокировок и методы, которыми мы их решали.
Моментальные баны новых аккаунтов
Причина: FB* настораживает резкая активность, большие бюджеты с нуля.
Решение: прогрев (минимальные расходы в первые дни), использование «трастовых» кабинетов с историей.
Проверка платёжных данных (бан по картам)
Причина: незнакомые платёжные профили, новые реквизиты.
Решение: работа через уже проверенные BM (Business Manager) или агентские кабинеты, где карта и лимиты подтверждены.
Риэлторы и другие нерелевантные контакты в базе
Причина: обширная база включает множество записей, в т. ч. коллег по рынку.
Решение: жёсткая фильтрация — исключать все аккаунты риэлторов, повторяющиеся контакты; таким образом не расходовать лишний бюджет.
Резкий рост дневного бюджета = повышенный риск блокировки
Решение: мягкое масштабирование (плюс 10–20% в сутки), параллельный запуск объявлений в нескольких BM и с разными аудиториями (Look-Alike, разные интересы и гео).
Нарушающие политику креативы
Причина: в ранних материалах могли быть обещания «100% прибыли», алкоголь на картинке и т. п.
Решение: удалили или переформулировали подобные тезисы, согласовывали тексты с опытными таргетологами, проверяли каждое изображение.
Итоговые показатели
Число лидов (сентябрь–январь): 939
Средняя стоимость лида (CPL): ~16,9 $
Затраты на трафик: ~15 937 $ (сентябрь–январь)
Прочие расходы (работа команды, аренда партнёрских кабинетов, производство креативов, комиссии): ~7 245,52 $
Итого за период: ~23 182,52 $
Надо отметить, что в объявлениях всегда фигурировала цена «от 5,9 млн $», помогая отсекать нецелевых пользователей. Заказчик, согласно его внутренней оценке, получил множество лидов высокого качества (4–5 баллов из 5), а часть клиентов, не дотянувших до 5,9 млн $, приобрели более доступные лоты через ту же компанию.
Выводы и рекомендации
Готовьте резервные аккаунты / BM. При массе банов нужно быстро переключаться, не останавливая кампанию полностью.
Аккуратно формулируйте тексты. Избегайте обещаний «гарантированной прибыли», упоминаний алкогольных напитков и т. д. — FB* может сочесть это нарушением.
Фильтруйте базу. Исключайте коллег-риэлторов и явно нерелевантные контакты, чтобы не расходовать деньги попусту.
Мягко наращивайте бюджеты. Резкий скачок вызывает сомнения у системы и часто приводит к блокировкам.
Аналитика в реальном времени. Отслеживайте, какие объявления приносят наиболее качественные лиды (выручает бот/таблица) и оперативно отключайте неэффективные связки.
Почему мы можем быть полезны другим риэлторам и застройщикам
Крупная база: более 2 млн контактов по Дубаю, включая отмеченных риэлторов (которых можно исключать).
Опыт обхода блокировок: «прогретые» аккаунты, партнёрские BM, грамотная стратегия запуска.
Гибкость в создании креативов: адаптируем фото/видео/тексты под жёсткие требования FB*.
Как показывает практика, даже при сложной модерации и многочисленных блокировках можно собрать почти тысячу лидов по цене заметно ниже ожидаемой. Мы уже начали новые проекты с тем же заказчиком на 2025 год и будем рады сотрудничать, если вам нужна реклама в Facebook* для элитной недвижимости или аналогичных высокобюджетных ниш.
Facebook* (принадлежит Meta) признан экстремистской организацией в РФ. Все действия осуществляются в соответствии с политикой FB*, без нарушения локального законодательства.