Рынок недвижимости ОАЭ впервые сталкивается с внешними рисками
К началу 2026 года рынок недвижимости ОАЭ находился в фазе уверенного роста — но геополитика стала первым серьёзным стресс-тестом за последние годы.
Сильная база перед шоком
По данным Dubai Land Department:
• 270 000+ сделок в Дубае за 2025 год • Общий объем — 917 млрд дирхамов ($249,7 млрд) • Рост — +20% год к году • Средняя цена — $5 100 за кв. м (+5,9%)
В Абу-Даби (по данным Abu Dhabi Real Estate Centre):
• Объем сделок — 142 млрд дирхамов (+44%) • Продажи жилья — +67% • Цены на квартиры — +19%
Дополнительно:
• Доля ОАЭ в спросе россиян — 15% (против 10,1% в 2025) • Медианный бюджет сделки — $325 800
Рынок входил в 2026 год с мощной инерцией роста.
Скрытые риски, о которых предупреждали заранее
Еще до геополитического обострения:
• Fitch Ratings — риск коррекции из-за 120 000 новых объектов в 2026 • UBS — включил Дубай в зону риска перегрева • Knight Frank: • апартаменты +69% с 2020 • виллы +124%
Рынок был перегрет, но стабилен — до внешнего триггера.
Геополитический удар: что произошло
Конец февраля 2026:
• Удары США и Израиля по Ирану • Ответные атаки по территории ОАЭ • Задет район аэропорта Дубая
Ключевое: инфраструктура не разрушена, но сломано восприятие «тихой гавани».
Как рынок отреагировал
Фондовый рынок (быстро):
• Индекс девелоперов — -18% за несколько дней • Банковский сектор также просел • Биржа закрыта на 2–3 марта
Физический рынок (медленно):
• Снижение активности покупателей — -40–50% • Пауза в сделках • Снижение ликвидности
Но:
• Через 10 дней просмотры на вторичке +75% (данные Allsopp & Allsopp) • Паника не закрепилась системно
Что сейчас происходит на рынке
Фаза — выжидание:
• Сделки не отменяются, а откладываются • Цены не падают мгновенно • Основной удар — по ликвидности, а не по стоимости
Риск особенно высок:
• Off-plan проекты • Спекулятивные сделки • Объекты с зависимостью от иностранного капитала
Сценарии развития Базовый (наиболее вероятный)
• Коррекция: -5–10% в чувствительных сегментах • Замедление роста или стагнация • Апартаменты и курортная недвижимость под давлением