Дубай строит рекорды: рынок недвижимости сохраняет темпы роста несмотря на сезонное замедление
Рынок жилой недвижимости Дубая продемонстрировал удивительную устойчивость к сезонным колебаниям. По данным Nikoliers, в третьем квартале 2025 года зафиксированы рекордные объёмы продаж строящегося жилья, несмотря на традиционное снижение активности застройщиков и временный отъезд части инвесторов. Эксперты отмечают, что столь сильные результаты связаны не со случайными колебаниями, а со структурными факторами, которые формируют устойчивую инвестиционную среду в эмирате.
Ключевые драйверы роста
Согласно данным Статистического центра Дубая, постоянное население эмирата к сентябрю 2025 года достигло 4 млн человек, что создаёт прочную базу внутреннего спроса. При этом растёт и приток капитала из-за рубежа. По данным Henley & Partners, в 2025 году в ОАЭ ожидается прибытие около 9,8 тыс. состоятельных лиц, что укрепляет позиции Дубая как одного из крупнейших мировых центров благосостояния.
Сегодня эмират входит в топ-20 богатейших городов мира с более чем 81 тыс. миллионеров, преимущественно из Великобритании, Европы, Индии, Китая и России.
«Рост числа состоятельных резидентов будет способствовать повышению спроса на премиальное жильё и дальнейшему развитию сегмента элитной недвижимости», — отмечается в отчёте Nikoliers.
Структурные изменения рынка
Третий квартал 2025 года стал показателем перестройки структуры ввода жилья. При общем объёме ввода около 800 тыс. кв. м (на 18% меньше, чем годом ранее), 79% пришлось на виллы — более 630 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2024 году этот показатель составлял лишь 44%.
Рост доли вилл связан с завершением масштабных проектов, включая The Valley и Damac Lagoons.
По прогнозам Nikoliers, при сохранении текущих темпов к концу года объём ввода жилой недвижимости может превысить показатели 2024 года, достигнув 4,5 млн кв. м, при заявленных девелоперами планах в 6–7 млн кв. м.
Продажи и инвестиции
В третьем квартале количество сделок выросло на 23%, до 38,2 тыс. транзакций. Основной рост обеспечили апартаменты, число сделок с которыми увеличилось на 37% (34,5 тыс.), тогда как сегмент вилл сократился на 38% из-за ограниченного предложения после пикового спроса конца 2024 — начала 2025 года.
По словам Евгении Гиль, директора по развитию You&Co,
«Инвестиционная привлекательность Дубая по-прежнему чрезвычайно высока. За девять месяцев в эмирате заключено сделок почти на 500 млрд дирхамов, что на треть выше прошлогоднего уровня. Средняя доходность по квартирам держится на уровне 6–8% годовых, и это делает рынок интересным как для локальных, так и для международных инвесторов».
Эксперт отмечает, что рынок вступает в стадию естественного насыщения: «Off-plan-сделки занимают уже около 70% рынка, вторичный сегмент немного остыл — и это не спад, а нормализация после трёх лет бурного роста».
Прогнозы и перспективы
По прогнозам аналитиков, в 2026 году рынок начнёт выравниваться: предложение увеличится, ожидается ввод до 250 тыс. кв. м жилья, что окажет умеренное давление на цены. В базовом сценарии прогнозируется стабилизация, в консервативном — коррекция на 10–15% в отдельных сегментах.
«Фундамент у рынка крепкий: население растёт, экономика диверсифицируется, ипотека становится доступнее, девелоперы финансово устойчивы. Поэтому говорить о пузыре неправильно — рынок просто взрослеет», — подчёркивает Гиль.
Ценовая динамика
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в III квартале составила:
$6479 — апартаменты,
$5005 — виллы.
Годовой рост цен — 10% для апартаментов и 17% для вилл.
Рынок вошёл в фазу консолидации: цены колеблются в узком диапазоне, без резких скачков, что говорит о стабилизации.
Элитный сегмент и аренда
Премиальный сектор сохраняет устойчивый рост. За девять месяцев 2025 года зарегистрировано 183 сделки со строящимися объектами стоимостью свыше $10 млн (+15% год к году).
117 сделок — апартаменты,
66 — виллы.
Средняя стоимость квадратного метра:
$22 420 — апартаменты,
$15 514 — виллы.
Рынок аренды также адаптируется. В III квартале заключено 46,9 тыс. новых договоров, из которых 88% — апартаменты.
При этом наблюдается снижение общего числа сделок на 16%, но арендные ставки продолжают расти:
+14% для апартаментов,
+6% для вилл.
Средние арендные ставки:
$310/м² в год — апартаменты,
$281/м² в год — виллы.
Итог:
Рынок недвижимости Дубая сохраняет устойчивый рост и демонстрирует переход к зрелой фазе развития, где ключевыми становятся качество проектов, ликвидность и долгосрочная доходность. Даже в условиях насыщения рынка Дубай остаётся одним из самых динамичных и предсказуемых центров мировой недвижимости.
Рынок жилой недвижимости Дубая продемонстрировал удивительную устойчивость к сезонным колебаниям. По данным Nikoliers, в третьем квартале 2025 года зафиксированы рекордные объёмы продаж строящегося жилья, несмотря на традиционное снижение активности застройщиков и временный отъезд части инвесторов. Эксперты отмечают, что столь сильные результаты связаны не со случайными колебаниями, а со структурными факторами, которые формируют устойчивую инвестиционную среду в эмирате.
Ключевые драйверы роста
Согласно данным Статистического центра Дубая, постоянное население эмирата к сентябрю 2025 года достигло 4 млн человек, что создаёт прочную базу внутреннего спроса. При этом растёт и приток капитала из-за рубежа. По данным Henley & Partners, в 2025 году в ОАЭ ожидается прибытие около 9,8 тыс. состоятельных лиц, что укрепляет позиции Дубая как одного из крупнейших мировых центров благосостояния.
Сегодня эмират входит в топ-20 богатейших городов мира с более чем 81 тыс. миллионеров, преимущественно из Великобритании, Европы, Индии, Китая и России.
«Рост числа состоятельных резидентов будет способствовать повышению спроса на премиальное жильё и дальнейшему развитию сегмента элитной недвижимости», — отмечается в отчёте Nikoliers.
Структурные изменения рынка
Третий квартал 2025 года стал показателем перестройки структуры ввода жилья. При общем объёме ввода около 800 тыс. кв. м (на 18% меньше, чем годом ранее), 79% пришлось на виллы — более 630 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2024 году этот показатель составлял лишь 44%.
Рост доли вилл связан с завершением масштабных проектов, включая The Valley и Damac Lagoons.
По прогнозам Nikoliers, при сохранении текущих темпов к концу года объём ввода жилой недвижимости может превысить показатели 2024 года, достигнув 4,5 млн кв. м, при заявленных девелоперами планах в 6–7 млн кв. м.
Продажи и инвестиции
В третьем квартале количество сделок выросло на 23%, до 38,2 тыс. транзакций. Основной рост обеспечили апартаменты, число сделок с которыми увеличилось на 37% (34,5 тыс.), тогда как сегмент вилл сократился на 38% из-за ограниченного предложения после пикового спроса конца 2024 — начала 2025 года.
По словам Евгении Гиль, директора по развитию You&Co,
«Инвестиционная привлекательность Дубая по-прежнему чрезвычайно высока. За девять месяцев в эмирате заключено сделок почти на 500 млрд дирхамов, что на треть выше прошлогоднего уровня. Средняя доходность по квартирам держится на уровне 6–8% годовых, и это делает рынок интересным как для локальных, так и для международных инвесторов».
Эксперт отмечает, что рынок вступает в стадию естественного насыщения: «Off-plan-сделки занимают уже около 70% рынка, вторичный сегмент немного остыл — и это не спад, а нормализация после трёх лет бурного роста».
Прогнозы и перспективы
По прогнозам аналитиков, в 2026 году рынок начнёт выравниваться: предложение увеличится, ожидается ввод до 250 тыс. кв. м жилья, что окажет умеренное давление на цены. В базовом сценарии прогнозируется стабилизация, в консервативном — коррекция на 10–15% в отдельных сегментах.
«Фундамент у рынка крепкий: население растёт, экономика диверсифицируется, ипотека становится доступнее, девелоперы финансово устойчивы. Поэтому говорить о пузыре неправильно — рынок просто взрослеет», — подчёркивает Гиль.
Ценовая динамика
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в III квартале составила:
$6479 — апартаменты,
$5005 — виллы.
Годовой рост цен — 10% для апартаментов и 17% для вилл.
Рынок вошёл в фазу консолидации: цены колеблются в узком диапазоне, без резких скачков, что говорит о стабилизации.
Элитный сегмент и аренда
Премиальный сектор сохраняет устойчивый рост. За девять месяцев 2025 года зарегистрировано 183 сделки со строящимися объектами стоимостью свыше $10 млн (+15% год к году).
117 сделок — апартаменты,
66 — виллы.
Средняя стоимость квадратного метра:
$22 420 — апартаменты,
$15 514 — виллы.
Рынок аренды также адаптируется. В III квартале заключено 46,9 тыс. новых договоров, из которых 88% — апартаменты.
При этом наблюдается снижение общего числа сделок на 16%, но арендные ставки продолжают расти:
+14% для апартаментов,
+6% для вилл.
Средние арендные ставки:
$310/м² в год — апартаменты,
$281/м² в год — виллы.
Итог:
Рынок недвижимости Дубая сохраняет устойчивый рост и демонстрирует переход к зрелой фазе развития, где ключевыми становятся качество проектов, ликвидность и долгосрочная доходность. Даже в условиях насыщения рынка Дубай остаётся одним из самых динамичных и предсказуемых центров мировой недвижимости.