Рынок недвижимости ОАЭ вступает в стадию равновесия
Рынок недвижимости Объединённых Арабских Эмиратов в 2026 году входит в более сбалансированную фазу: предложение растёт, спрос стабилен, а циклы становятся предсказуемее. Такой вывод делают аналитики CBRE, Colliers, Cavendish Maxwell и Property Finder.
Макроэкономическая основа
• 2025 год стал рекордным по числу сделок и росту цен во всех ключевых эмиратах. • По оценке CBRE, ВВП ОАЭ вырос на 4,9%, чему способствовали туризм, развитие несырьевого сектора и приток прямых инвестиций. • Валвстрат отмечает, что в начале 2025 года Дубай ежедневно прибавлял около 1000 новых жителей. • Henley & Partners фиксируют приток почти 10 000 миллионеров, что поддержало элитный сегмент.
Дубай: рекордный год и переход к балансу
• В третьем квартале 2025 года Cavendish Maxwell зафиксировал 55 300 сделок (рост на 17% г/г). • Property Finder сообщил о 59 044 сделках, что стало новым квартальным максимумом. • Более 70% активности пришлось на рынок строящейся недвижимости (off-plan).
Цены выросли примерно на 16% г/г, особенно в прибрежных и брендированных проектах. При этом готовое жильё слегка скорректировалось: примерно –5% за квартал — следствие роста чувствительности покупателей к стоимости.
Предложение: большие объёмы впереди
• По прогнозам Fitch и Moody’s, в период 2025–2027 годов в ОАЭ будет введено 150–250 тысяч новых жилых единиц. • Риски временного переизбытка присутствуют, но ожидается мягкая коррекция, затрагивающая в основном средний сегмент. • Элитная недвижимость, благодаря ограниченному предложению и стабильному спросу международных покупателей, должна остаться устойчивой.
Арендный рынок: замедление и стабилизация
• По данным CBRE, в 2025 году аренда квартир выросла на 2%, вилл — на 4%. • В 2026 году прогнозируется выход на стабильный, более ровный рост. • Более половины жителей Дубая рассматривают покупку жилья в ближайшие три года — это создаёт базу будущего спроса.
Абу-Даби: лучший год за всю историю наблюдений
• В третьем квартале зафиксировано 7154 сделки, рост +76% г/г. • 73% сделок приходится на off-plan. • Цены на строящиеся квартиры выросли на 276%, отражая дефицит предложения и приток капитала. • Арендные ставки в премиальных сегментах увеличились на 11–13%, офисы в ADGM почти полностью заняты.
Северные эмираты: сильный всплеск активности
• В третьем квартале введено более 13 000 новых единиц жилья. • Рас-Аль-Хайма: цены выросли на 18%, аренда — на 12%. • Шарджа: рост цен около 12%, стабильно высокий семейный спрос. • Аль-Айн: предсказуемый рост благодаря государственным жилищным программам.
Итог: чем будет жить рынок в 2026 году
ОАЭ входят в новый год в сильной позиции:
• Дубай постепенно достигает рыночного равновесия. • Абу-Даби продолжает уверенный подъём. • Северные эмираты усиливаются за счёт миграции, туризма и новых проектов.
Эксперты подчёркивают: рынок становится зрелым, стабильным и стратегически ориентированным. Рост будет менее бурным, но более устойчивым — главным драйвером станет качество, локация и грамотное управление предложением.