Предыстория и цели проекта
В данном кейсе рассмотрена работа по продвижению дубайской элитной недвижимости стоимостью от 5,9 млн долларов. Основная задача состояла в сборе и обработке лидов (потенциальных покупателей) через рекламные кампании в Facebook* в период с сентября по январь. При этом мы стремились:
Отдельно отметим, что у нас есть своя обширная база владельцев и покупателей недвижимости в Дубае (более 2 млн строк). Перед запуском мы произвели её детальную фильтрацию по цене, а также исключили риэлторов (около 300 тыс. контактов) и нерелевантные записи, чтобы сократить бессмысленные показы и эффективно расходовать рекламный бюджет. Кроме того, мы проанализировали географию (СНГ, Ближний Восток, Европа, США, Азия) и настроили Look-Alike аудитории, опираясь на итоговую выборку.
Общий результат за весь период:
На старте мы ожидали, что CPL будет 40–45 $, а стоимость «квалифицированного» лида может подняться до 2000 $. В итоге реальные показатели оказались ниже, хотя по пути пришлось столкнуться с блокировками рекламных аккаунтов в Facebook*.
- Запустить рекламу для высокобюджетных объектов (включая Four Seasons и Palm Jebel Ali).
- Оптимизировать расходы: начать тесты, выявить наиболее эффективные «связки» (аудитория + креатив + гео) и масштабировать их. Всё нерациональное — отключать, перераспределяя бюджеты.
- Обеспечить отбор лидов, которые действительно готовы к покупке объектов от 5,9 млн долларов.
Отдельно отметим, что у нас есть своя обширная база владельцев и покупателей недвижимости в Дубае (более 2 млн строк). Перед запуском мы произвели её детальную фильтрацию по цене, а также исключили риэлторов (около 300 тыс. контактов) и нерелевантные записи, чтобы сократить бессмысленные показы и эффективно расходовать рекламный бюджет. Кроме того, мы проанализировали географию (СНГ, Ближний Восток, Европа, США, Азия) и настроили Look-Alike аудитории, опираясь на итоговую выборку.
Общий результат за весь период:
- 939 лидов (потенциальных клиентов),
- Средняя стоимость лида (CPL, Cost Per Lead) составила ~16,9 $,
- При этом в объявлениях была сразу указана цена «от 5,9 млн $», что помогало отсекать аудиторию с недостаточным бюджетом.
На старте мы ожидали, что CPL будет 40–45 $, а стоимость «квалифицированного» лида может подняться до 2000 $. В итоге реальные показатели оказались ниже, хотя по пути пришлось столкнуться с блокировками рекламных аккаунтов в Facebook*.
Этапы и ход кампании
Период 1 (Октябрь)
Чтобы избежать блокировок с самого начала, мы:
Что такое «трастовые» аккаунты: это профили / Business Manager с уже имеющейся историей расходов, возрастом, отсутствием нарушений — они реже блокируются при увеличении бюджета.
Период 2 (Ноябрь)
Несмотря на смягчение контента, масштабировать рекламу мешали регулярные баны и повторные проверки платёжных данных.
Период 3 (1–9 декабря)
Период 4 (10–13 декабря)
Период 5 (14 декабря – 9 января)
К концу кампании за счёт тщательного отбора креативов и плавного масштабирования мы снизили CPL более чем вдвое по сравнению с первыми неделями. Заказчик получил около 700 заявок только в декабре—январе; многие лиды оценивались на 4–5 баллов по внутренней шкале качества, то есть имели реальный интерес к лотам от 5,9 млн долларов (либо к другим объектам заказчика).
- Запуск первых рекламных кампаний (объекты Four Seasons и др.).
- Форматы креативов: видеоролики (частично с тиктокерами), фото, тексты на русском и английском языках.
- Сложности: в первые 2–3 недели заблокировали почти все рекламные аккаунты (включая резервные).
Чтобы избежать блокировок с самого начала, мы:
- «Прогревали» аккаунты (2–5 $ в день), избегая резкого роста затрат.
- Подгружали базу сегментами (небольшими партиями).
- Пробовали «трастовые» аккаунты.
Что такое «трастовые» аккаунты: это профили / Business Manager с уже имеющейся историей расходов, возрастом, отсутствием нарушений — они реже блокируются при увеличении бюджета.
Период 2 (Ноябрь)
- Основная работа: поддержать ещё живые аккаунты, попытки разблокировать «замороженные».
- Расходы на трафик: ~293,57 $, получено 5 лидов.
- Смена стиля: убрали прямые призывы «купить», сократили агрессивные формулировки в объявлениях.
Несмотря на смягчение контента, масштабировать рекламу мешали регулярные баны и повторные проверки платёжных данных.
Период 3 (1–9 декабря)
- Аккуратное увеличение дневного лимита на «прогретых» аккаунтах.
- Переработка креативов (исключили любые упоминания «100% дохода» или «гарантированного ROI» — Return on Investment).
- Появились первые признаки стабилизации: часть объявлений начала проходить модерацию без блокировок.
Период 4 (10–13 декабря)
- Продолжались точечные блокировки.
- К 14 декабря удалось перезапустить лидогенерацию на прежних «прогретых» профилях и выполнить часть повторных загрузок базы.
Период 5 (14 декабря – 9 января)
- Расходы на трафик (декабрь): ~11 291 $ → 696 лидов, CPL ~16 $.
- Расходы на трафик (январь): ~2 109 $ → 185 лидов, CPL ~11 $.
К концу кампании за счёт тщательного отбора креативов и плавного масштабирования мы снизили CPL более чем вдвое по сравнению с первыми неделями. Заказчик получил около 700 заявок только в декабре—январе; многие лиды оценивались на 4–5 баллов по внутренней шкале качества, то есть имели реальный интерес к лотам от 5,9 млн долларов (либо к другим объектам заказчика).
Проблемы и их решения
Ниже — основные причины блокировок и методы, которыми мы их решали.
Моментальные баны новых аккаунтов
Проверка платёжных данных (бан по картам)
Риэлторы и другие нерелевантные контакты в базе
Резкий рост дневного бюджета = повышенный риск блокировки
Нарушающие политику креативы
Моментальные баны новых аккаунтов
- Причина: FB* настораживает резкая активность, большие бюджеты с нуля.
- Решение: прогрев (минимальные расходы в первые дни), использование «трастовых» кабинетов с историей.
Проверка платёжных данных (бан по картам)
- Причина: незнакомые платёжные профили, новые реквизиты.
- Решение: работа через уже проверенные BM (Business Manager) или агентские кабинеты, где карта и лимиты подтверждены.
Риэлторы и другие нерелевантные контакты в базе
- Причина: обширная база включает множество записей, в т. ч. коллег по рынку.
- Решение: жёсткая фильтрация — исключать все аккаунты риэлторов, повторяющиеся контакты; таким образом не расходовать лишний бюджет.
Резкий рост дневного бюджета = повышенный риск блокировки
- Решение: мягкое масштабирование (плюс 10–20% в сутки), параллельный запуск объявлений в нескольких BM и с разными аудиториями (Look-Alike, разные интересы и гео).
Нарушающие политику креативы
- Причина: в ранних материалах могли быть обещания «100% прибыли», алкоголь на картинке и т. п.
- Решение: удалили или переформулировали подобные тезисы, согласовывали тексты с опытными таргетологами, проверяли каждое изображение.
Итоговые показатели
- Число лидов (сентябрь–январь): 939
- Средняя стоимость лида (CPL): ~16,9 $
- Затраты на трафик: ~15 937 $ (сентябрь–январь)
- Прочие расходы (работа команды, аренда партнёрских кабинетов, производство креативов, комиссии): ~7 245,52 $
- Итого за период: ~23 182,52 $
Надо отметить, что в объявлениях всегда фигурировала цена «от 5,9 млн $», помогая отсекать нецелевых пользователей. Заказчик, согласно его внутренней оценке, получил множество лидов высокого качества (4–5 баллов из 5), а часть клиентов, не дотянувших до 5,9 млн $, приобрели более доступные лоты через ту же компанию.
Выводы и рекомендации
- Готовьте резервные аккаунты / BM. При массе банов нужно быстро переключаться, не останавливая кампанию полностью.
- Аккуратно формулируйте тексты. Избегайте обещаний «гарантированной прибыли», упоминаний алкогольных напитков и т. д. — FB* может сочесть это нарушением.
- Фильтруйте базу. Исключайте коллег-риэлторов и явно нерелевантные контакты, чтобы не расходовать деньги попусту.
- Мягко наращивайте бюджеты. Резкий скачок вызывает сомнения у системы и часто приводит к блокировкам.
- Аналитика в реальном времени. Отслеживайте, какие объявления приносят наиболее качественные лиды (выручает бот/таблица) и оперативно отключайте неэффективные связки.
Почему мы можем быть полезны другим риэлторам и застройщикам
- Крупная база: более 2 млн контактов по Дубаю, включая отмеченных риэлторов (которых можно исключать).
- Опыт обхода блокировок: «прогретые» аккаунты, партнёрские BM, грамотная стратегия запуска.
- Гибкость в создании креативов: адаптируем фото/видео/тексты под жёсткие требования FB*.
- Системная аналитика: используем сводные таблицы, чат-бот, еженедельные отчёты для быстрой корректировки стратегии.
Как показывает практика, даже при сложной модерации и многочисленных блокировках можно собрать почти тысячу лидов по цене заметно ниже ожидаемой. Мы уже начали новые проекты с тем же заказчиком на 2025 год и будем рады сотрудничать, если вам нужна реклама в Facebook* для элитной недвижимости или аналогичных высокобюджетных ниш.
Facebook* (принадлежит Meta) признан экстремистской организацией в РФ. Все действия осуществляются в соответствии с политикой FB*, без нарушения локального законодательства.