Бум на рынке недвижимости ОАЭ: рекордный 2025 год создаёт основу для стабильного роста в 2026 году
Рынок недвижимости ОАЭ завершает 2025 год на исторических максимумах. Высокий спрос инвесторов, прирост населения и сильная экономика закрепили рекордные показатели в Дубае, Абу-Даби и Северных Эмиратах. На 2026 год прогнозируется переход к более сбалансированному, зрелому росту — без ажиотажа, но с устойчивой динамикой.
Макроэкономическая среда: что поддерживает рынок
• По данным CBRE, рост ВВП ОАЭ в 2025 году оценивается в 4,9%, что обеспечено туризмом, несырьевым сектором и притоком иностранных инвестиций. • Индекс PMI стабильно превышал отметку 54 пунктов, отражая уверенную деловую активность. • По данным ValuStrat, в Дубае ежедневно прибавлялось около 1000 новых жителей. • Henley & Partners зафиксировали приезд около 10 000 миллионеров, усиливших спрос в премиум-сегменте.
Дубай: off-plan — снова главный драйвер
2025 год стал для Дубая особенно успешным:
• Cavendish Maxwell сообщила о 55 300 сделках в третьем квартале (+17% г/г), • Property Finder — о 59 044 сделках, что стало новым квартальным рекордом. • Более 70% всех продаж пришлись на рынок строящейся недвижимости.
Высокий спрос на брендовые проекты и объекты на первой линии поддержал рост цен примерно на 16% г/г. При этом покупатели стали избирательнее: продажи готовых объектов снизились на 5% в квартальном выражении.
Предложение: большой объём на подходе
• В третьем квартале 2025 года было сдано 9400 единиц жилья. • Moody’s и Fitch ожидают, что с 2025 по 2027 год в ОАЭ будет введено 150 000–250 000 жилых единиц.
Аналитики называют предстоящий период «мягкой посадкой»: коррекция возможна только в сегменте массовых квартир, тогда как элитные объекты, особенно на первой линии, сохранят устойчивый спрос.
Арендный рынок: рост замедляется
• По данным CBRE, годовой рост аренды в 2025 году снизился до 8–12%, • В третьем квартале ставки выросли на 2% для квартир и на 4% для вилл.
Ожидается, что в 2026 году стабилизация продолжится, поскольку на рынок выходит больше новых объектов.
Интересно, что более половины арендаторов, по данным Property Finder, планируют купить собственное жильё в течение трёх лет — это формирует сильную базу будущего спроса.
Офисы и коммерческий сектор: рынок арендодателей
• 94% офисов класса A в Дубае заняты, • аренда растёт на 29% в год (CBRE, JLL).
Новых площадей до 2027 года ожидается мало — рынок останется в пользу владельцев офисной недвижимости.
Абу-Даби: лучший год в истории
• По данным Property Finder, в третьем квартале зафиксировано 7154 сделки (+76% г/г). • 73% активности пришлись на продажи на стадии проекта. • Лидируют острова Фахид и Аль-Хидайрият. • Стоимость квартир на стадии проекта выросла на 276%.
Сегмент офисов в ADGM также демонстрирует пиковые показатели: топ-пространства почти полностью заняты, стоимость оснащённых помещений превышает 3000 дирхамов за кв. м.
Абу-Даби входит в 2026 год с сильными фундаментами и продуманным планом ввода новых объектов.
Северные Эмираты: внимание смещается к Рас-эль-Хайме
• В третьем квартале введено более 13 000 новых единиц жилья (Colliers). • Рас-эль-Хайма: рост цен на 18%, аренды — на 12%, стимулируемый туризмом и проектами на острове Аль-Маржан. • Шарджа: рост цен на 12%, сохраняющийся стабильный семейный спрос. • Эль-Айн — устойчивость за счёт государственных жилищных программ.
Особенно выделяется элитный сегмент в Рас-эль-Хайме: многие проекты приобретают до 80% иностранных покупателей.
Элитная недвижимость: устойчивый рост несмотря на риски
• По данным Cavendish Maxwell, Пальма Джумейра и Dubai Hills растут на 15–30% в год. • Миграция состоятельных лиц, ограниченное предложение и бренд-проекты формируют стабильный спрос.
Даже при росте предложения аналитику уверены: премиальный сегмент выстоит благодаря дефициту качественных площадок и международному спросу.
Прогноз на 2026 год: эпоха баланса, а не ажиотажа
Аналитики Moody’s, Fitch, CBRE и Colliers сходятся в одном: рынок переходит в фазу зрелости.
• Возможная коррекция — ограниченная и точечная (до –15% в отдельных среднеценовых районах). • Элитные и прибрежные объекты останутся устойчивыми. • Выход большого количества готовых домов повысит доступность и расширит выбор. • Уровень доверия инвесторов укрепится благодаря большей прозрачности и контролю за проектами.
Эксперты характеризуют перспективы как стабильность, зрелость и долгосрочную привлекательность.
«Следующий этап будет определяться не рекордными показателями, а балансом, устойчивостью и стратегическим ростом — признаками зрелого рынка, развивающегося с уверенностью».